O Conselho Monetário Nacional (CMN) introduziu uma inovação no sistema financeiro brasileiro ao regulamentar, por meio da Resolução nº 5.197/2024, a possibilidade de utilizar um mesmo imóvel como garantia em múltiplas operações de crédito. Essa regulamentação tem como base o Marco Legal das Garantias, estabelecido pela Lei nº 14.711/2023, que trouxe uma abordagem mais dinâmica e abrangente para o regime jurídico da hipoteca e da alienação fiduciária. A medida entrará em vigor em 1º de julho de 2025, possibilitando um período de adaptação para instituições financeiras e mutuários.
A nova regulamentação possibilita que o valor total de um imóvel seja aproveitado em mais de uma operação, desde que o somatório do valor da nova operação e dos saldos devedores das operações anteriores não ultrapasse o limite de cota de crédito aplicável à operação predominante. Este limite é essencial para preservar a segurança jurídica e financeira das partes envolvidas, garantindo que o bem continue a oferecer cobertura suficiente para os créditos concedidos.
Um dos grandes destaques dessa resolução é a flexibilidade proporcionada. As condições de remuneração, atualização e amortização das novas operações podem ser distintas daquelas originalmente pactuadas, o que amplia o leque de possibilidades para os mutuários. Essa inovação é particularmente relevante em um cenário econômico em que as taxas de juros e condições de crédito podem variar significativamente, permitindo ajustes mais alinhados às necessidades do mercado.
Adicionalmente, a resolução também autoriza as instituições financeiras a exigir garantias securitárias para empréstimos garantidos por imóveis residenciais. Essas garantias cobrem riscos como morte, invalidez permanente do mutuário e danos ao imóvel, oferecendo maior proteção aos mutuários e suas famílias. Contudo, é garantida a liberdade de escolha da apólice de seguro pelo mutuário, preservando seus direitos e flexibilizando o processo.
Essa iniciativa do CMN tem como objetivo central otimizar o uso de ativos imobiliários, promovendo a expansão do crédito imobiliário, especialmente para pessoas físicas. Segundo o Banco Central, a medida visa equilibrar a ampliação do acesso ao crédito com a preservação da segurança das operações e o cumprimento das normas de originação do setor financeiro.
As mudanças previstas pela Resolução nº 5.197/2024 devem impactar positivamente o mercado imobiliário e financeiro brasileiro. Ao permitir que os imóveis sejam usados como garantias múltiplas, o CMN estimula a liquidez no setor, viabiliza novos investimentos e potencializa o aproveitamento de ativos que, anteriormente, ficavam subutilizados após a garantia de uma única operação de crédito.
Além disso, ao alavancar o uso de imóveis como garantias, a medida pode ampliar significativamente o acesso ao crédito para uma parcela maior da população, promovendo o desenvolvimento econômico e incentivando novas operações no mercado imobiliário. O equilíbrio entre flexibilidade e segurança jurídica é a marca dessa regulamentação, que atende às demandas modernas do sistema financeiro sem negligenciar a proteção das partes envolvidas.
A regulamentação do CMN também é vista como um importante passo para modernizar o arcabouço jurídico-financeiro brasileiro. A introdução de mecanismos que permitem o compartilhamento de garantias é uma prática consolidada em mercados desenvolvidos e, agora, começa a ganhar espaço no Brasil. A medida, portanto, não apenas responde às demandas internas, mas também alinha o país às melhores práticas internacionais no setor financeiro.
Com essa iniciativa, o Brasil dá um passo significativo para fortalecer seu mercado de crédito imobiliário, promovendo inovação, segurança e inclusão financeira. A Resolução nº 5.197/2024 reflete um esforço coordenado para modernizar e dinamizar o sistema financeiro, mostrando como a legislação pode ser um motor de desenvolvimento econômico e social.
